На сегодняшний день процедура межевания не является обязательной, законодательство не заставляет осуществлять подобную процедуру в принудительном порядке. Но начиная с 2018 года, без её проведения для собственников будут недоступны операции по совершению сделок с земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости (ГКН) отсутствуют сведения о местоположении границ.
Подобный запрет вводит Федеральный закон от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Под него попадают земельные участки, которые были предоставлены для ведения садоводства, личного подсобного или дачного хозяйства, а также огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Поскольку норма закона вступает в силу с 1 января 2018 года, то собственники могут провести кадастровые работы до этой даты. После вступления в силу изменений законодательства, земельными участками, поставленными на кадастровый учёт без проведения межевания, нельзя будет распоряжаться, то есть осуществлять продажу, дарение или обмен, даже если у владельца имеется свидетельство на право собственности на эту недвижимость или же договор аренды земельного участка.
Те земельные участки, для которых не было проведено межевание, в настоящее время считаются ранее учтёнными. В кадастровом паспорте в графе 15 «Особые отметки» для них указано: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
По всей территории России из всего фонда земельных наделов, межевание своей собственности проведено менее чем половиной физических лиц. Отсутствию активности узаконивая земельных участков способствовал документ о дачной амнистии, вследствии чего многие не торопились проводить процедуру межевания. В момент принятия этого документа отсутствовала в полной мере нормативно – правовая база для правильного оформления прав на какой – либо участок земли. Это была вынужденная мера, на которую пошли законодатели.
Наличие в собственности на сегодняшний день у граждан огромного количества не оформленных должным образом земельных наделов подтолкнула правительство к принятию нового закона, требующего документального закрепления права собственности и права распоряжаться любыми землевладениями. Запрет на распоряжение участками земли, в отношении которых не было проведено обязательное межевание, вступит в силу с 1 января 2018 года.
Поскольку российское законодательство не обязывает владельцев земельных участков проводить процедуру межевания, то есть собственность у граждан, скорее всего, отбирать не будут. Но лучше всего будет провести такую процедуру по указанным причинам. Это точно позволит определить границы участка (владения) и отразит их в кадастровом паспорте. Предотвратит возникновение споров между соседями, потому что разногласия в перспективе могут довести и до судебных разбирательств между гражданами.
Заняться процедурой межевания крайне необходимо в том случае, когда планируется продать какую – либо часть своей земли или, например, оформить на садовый участок завещание. Это поможет избежать путаницы в вопросе раздела земельного надела между несколькими наследниками и поможет определить, кому из родных достанется земля (наследники по завещанию считаются наследниками первой очереди, и с большей долей вероятности они будут следующими владельцами земельного участка). Это упрощает процедуру раздела имущества между наследниками и получение своего собственного свидетельства на право владения землей.
Очень важным нюансом, который следует обязательно уладить до официальной подачи документов на установление границ личных земельных владений, считается согласованность размеров собственного участка с соседями, с объединениями граждан (СНТ).
На этом этапе могут возникнуть сложности. Соседи не подписывают, поскольку имеют претензии. Могут быть как обоснованными с их точки зрения, так и надуманными, если отношения между соседями не сложились. Председатель отказывается подписывать из-за задолженности, предъявляет другие требования. Таким образом, подписание документов по межеванию ставится в зависимость от желания или требований граждан, должных поставить свои подписи. Сначала погасить долг (вместо подачи в суд на должника), или после выполнения выдвинутых соседями условий.
Законодательством предусмотрена процедура оформления земельных участков без наличия подписей как по уважительным причинам (невозможно установить собственника и т. д.), так и по не желанию других сторон подписывать документы. Для этого необходимо соблюсти некоторые обязательные условия.
Не стоит сразу выполнять выдвинутые требования, сначала нужно проконсультироваться в компании, которая проводит межевание, о порядке проведения такой процедуры. Или у кадастровых инженеров. В их практике возникают такие сложности и ситуации, своим клиентам они расскажут о необходимых действиях и помогут. Будет ли браться за это дополнительная плата или нет, зависит от исполнителей, но и уважение к самому себе тоже чего-то стоит (возможно, в таком случае не прийдеться ходить и уговаривать, упрашивать отказников). Интернет тоже может оказать помощь в понимании вопроса и его решении. В любом случае от помощи специалистов отказываться не стоит.
В данной статье рассмотрим пока только такой случай. Допустим, с соседями вы договорились, не подписывает председатель.
Председатель подписывает акт согласования границ в отношении земельного участка общего пользования (дороги, межи и т.д.). Он не вправе вмешиваться в согласование границ между соседями. Соседи вам подписали акт. Постройка или забор выходит на земли общего пользования? Пусть кадастровый инженер уведомляет председателя о согласовании границ. Согласно п. 3 статьи 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»:
3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
Ниже приводится полный текст данной статьи Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О кадастровой деятельности» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017)
Статья 40. Акт согласования местоположения границ
1. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
2. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ).
3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана (в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ).
4. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
5. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.